Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trong phiên họp sáng 25.8. (Ảnh: DUY LINH)

Sáng 25.8, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Điều kiện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Báo cáo tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Điều 138 dự thảo Luật xử lý việc cấp Giấy chứng nhận không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 (sử dụng đất có vi phạm) và Điều 140 (giao đất trái thẩm quyền) của Luật này.

Đây là các trường hợp đất đã được sử dụng lâu đời và không có vi phạm pháp luật trong suốt quá trình sử dụng đất.

Tiếp thu ý kiến nhân dân, dự thảo Luật mở rộng thời hạn đến ngày 1.7.2014 nhằm giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp hộ gia đình sinh sống thời gian dài (trước ngày 1.7.2014, có nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt hộ gia đình…) nhưng chưa được công nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, việc tiếp tục nới thời hạn này mỗi lần sửa đổi Luật Đất đai cho thấy quy định về thời hạn là chưa phù hợp với thực tiễn cuộc sống, có thể có tác dụng ngược, dẫn tới giảm tính nghiêm minh của quy định pháp luật.

Trên cơ sở thảo luận, dự thảo Luật thiết kế 2 phương án. Phương án 1: chỉnh sửa thời điểm công nhận đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Phương án 2: chỉnh sửa thời điểm công nhận theo hướng từ ngày 15.10.1993 trở về sau.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cơ bản thống nhất với Phương án 1. Để giải quyết căn cơ vấn đề này, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Chính phủ bổ sung cơ chế, chính sách hỗ trợ thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không vi phạm pháp luật, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm hiệu lực pháp lý của quy định.

Về cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 140), Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, đây là chính sách mới được bổ sung sau khi lấy ý kiến nhân dân.

Theo quy định tại Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 1.7.2014 trở về sau. Trong khi đó, khoản 3 Điều 140 dự thảo Luật mở trường hợp có nhà ở, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, đã nộp tiền để sử dụng đất.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, trong quá trình thảo luận, có ý kiến đề nghị nghiên cứu, cân nhắc kỹ lưỡng tránh tình trạng hợp thức hóa cho các sai phạm về thẩm quyền giao đất.

Do đó, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo tình hình, thống kê sơ bộ các trường hợp giao không đúng thẩm quyền từ ngày 1.7.2014 đến nay và việc xử lý thu hồi đất trong các trường hợp này trên thực tế, việc giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1.7.2014, làm cơ sở xem xét, quyết định.

Bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng bất động sản

Liên quan đến các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hằng năm, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng cần có quy định theo hướng tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh không chỉ giới hạn trong hoạt động sản xuất công nghiệp, nông nghiệp mà cả hoạt động thương mại, dịch vụ.

Cụ thể, cho nhà đầu tư được trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm tương ứng với tính chất của hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh trên đất, thời hạn, mục đích sử dụng đất và khả năng tài chính của nhà đầu tư.

Mặt khác, giúp nhà đầu tư tính toán được chi phí đầu tư, xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và hình thành tài sản thế chấp có giá trị, không chỉ là tài sản đầu tư trên đất mà còn là giá trị gắn với quyền sử dụng đất.

Cùng với đó, cũng phải bảo đảm bám sát tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW về “cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước”.

Theo quy định tại Điều 34 dự thảo Luật, dự án bất động sản cho thuê văn phòng thuộc trường hợp cho thuê đất trả tiền hằng năm. Đối với quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm: “…người mua tài sản được chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với diện tích, hạng mục công trình đó; người bán tài sản phải tiếp tục nộp tiền thuê đất và thực hiện các nghĩa vụ khác đối với diện tích đã được Nhà nước cho thuê”.

Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, quy định này gây vướng mắc đối với các dự án bất động sản cho thuê văn phòng trường hợp người bán không tiếp tục nộp tiền thuê thì rủi ro cho người mua.

Có ý kiến đề nghị đối với các đất thực hiện các loại hình bất động sản cho phép chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất mà không đủ điều kiện để tách thửa đất riêng biệt thì hình thức thuê đất phải là thuê đất trả tiền một lần.

Đồng thời, rà soát quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản về bắt buộc thông tin rõ ràng, đầy đủ về tình trạng quyền sử dụng đất đối với bất động sản đưa vào kinh doanh, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của bên nhận chuyển nhượng bất động sản cũng như nội dung bắt buộc tại hợp đồng chuyển nhượng bất động sản để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng.